Hipotecas en España: tipos, requisitos y consejos
La hipoteca es la opción principal de financiación para quienes desean adquirir una vivienda. En esta guía, te ofrecemos la información clave que necesitas para entender el proceso de solicitud de una hipoteca en España.
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Última actualización: 13.06.2025Cuando solicitamos una hipoteca, es importante analizar las diferentes opciones que existen en el mercado financiero y comparar ciertas características, como el tipo de interés, el importe máximo, el plazo de amortización y los requisitos para pedir una. Así, podrás asegurar que encuentras la hipoteca que mejor se ajuste a tu situación y a tus necesidades.
¿Qué necesito para solicitar una hipoteca?
Antes de aprobar una hipoteca, el banco estudiará la solicitud con el fin de analizar la viabilidad del préstamo en base al perfil financiero del solicitante. La concesión estará sujeta a ciertos criterios establecidos por la entidad financiera. Por ejemplo, la solvencia o el historial crediticio.
Entre los requerimientos habituales, podemos establecer dos grupos. La contratación de la hipoteca implica cumplir con las estipulaciones legales y documentales presentes en ambos:
Requisitos económicos y personales
- Ingresos estables: es preciso tener una fuente de ingresos regular que esté apoyada preferiblemente por un contrato indefinido.
- Capacidad de endeudamiento: la cantidad de la cuota mensual no debe superar el 30-35 % de los ingresos netos. Esto asegura la solvencia económica de cara a la devolución del préstamo.
- Historial crediticio sin incidencias: es imprescindible no figurar en ficheros como el ASNEF o RAI.
- Ahorros mínimos: debes contar con un mínimo del 20 % del valor de tasación de la vivienda, más un 10 % para gastos e impuestos.
- Avalistas (si aplica): en aquellos casos donde los ingresos sean más bajos de lo exigido o la entidad financiera considere que el perfil financiero no está lo suficientemente acreditado, es posible que se exija un aval. No obstante, cada vez es más habitual encontrar hipotecas sin aval, pensadas concretamente para jóvenes con ingresos estables.
Asimismo, en ciertas comunidades autónomas, hay programas de acceso a la vivienda que tienen unas características particulares para jóvenes o compradores de primera vivienda.
Requisitos del inmueble
- Valor de tasación: determina el importe máximo del préstamo. Si el importe es inferior al precio de compra, deberás cubrir la diferencia.
- Ubicación y uso del inmueble: las condiciones hipotecarias pueden variar si se trata de vivienda habitual, segunda residencia o inmueble destinado al alquiler. Por ejemplo, en comunidades como Castilla y León existen programas de hipotecas jóvenes con condiciones especiales para la adquisición de la primera vivienda.
Los documentos más frecuentes son:
- El contrato de compraventa de la vivienda: acredita la operación de compra y las condiciones pactadas.
- El documento de identidad: DNI o NIE en vigor de todos los titulares del préstamo.
- Un informe de ingresos: nóminas, declaración de la renta o justificantes de ingresos que demuestren tu capacidad de pago.
- Un informe de crédito: certificados que acrediten tu historial crediticio y la ausencia de deudas impagadas.
- La documentación de la vivienda: incluye el título de propiedad, la nota simple registral y el informe de tasación, que determina el valor real del inmueble.
Nuestro consejo es que reúnas toda la documentación al principio para agilizar el transcurso de la solicitud. Así, puedes contribuir a que la concesión del préstamo hipotecario sea más rápida y eficiente.
Tipos de préstamos hipotecarios en España
Seleccionar el tipo de hipoteca adecuado depende de factores como tu perfil financiero, tu tolerancia al riesgo y tus expectativas de futuro. Existen diferentes préstamos hipotecarios en el mercado, por lo que es fundamental comparar sus características, condiciones y costes asociados antes de tomar una decisión. A continuación, te explicamos los principales tipos disponibles:
La hipoteca fija
Esta clase de hipoteca mantiene la tasa de interés constante (lo que se conoce como un tipo de interés fijo) durante la duración del préstamo. Esto significa que la cuota mensual será siempre la misma.
Ventajas
- Estabilidad y previsibilidad a largo plazo.
- Protección frente a subida del euríbor.
- Ideal para presupuestos ajustados.
Desventajas
- Al principio, suelen tener intereses más altos que las hipotecas variables.
- Si los tipos de interés bajan en el mercado, no podremos beneficiarnos en las cuotas mensuales.
La hipoteca variable
Esta hipoteca varía en función de un índice de referencia, generalmente el euríbor, sumado a un diferencial. Es decir, las cuotas pueden aumentar o disminuir dependiendo de cambios externos y la situación del mercado financiero.
Ventajas
- Los intereses son más bajos al principio.
- Ofrece la posibilidad de ahorrar si los tipos de interés descienden.
Desventajas
- La incertidumbre sobre la evolución de las cuotas en el futuro.
- Riesgo de grandes fluctuaciones en las cuotas. La evolución del euríbor es un factor clave. Por ejemplo: un descenso en este índice suele llevar a que los bancos ofrezcan hipotecas variables con diferenciales más competitivos, lo que se traduce en mejores condiciones para los nuevos hipotecados.
La hipoteca mixta
Esta opción combina las ventajas de las dos hipotecas anteriores: durante los primeros años el interés es fijo, y luego pasa a ser variable.
Ventajas
- La estabilidad en los primeros años.
- La posibilidad de acceder a tipos de interés más bajos a largo plazo.
Desventajas
- Complejidad en la previsión de pagos.
- Condiciones menos favorables durante el tramo variable.
Hipotecas del 100 %
Las hipotecas que financian el 100% del valor de compra son excepcionales en el mercado actual. Generalmente, los bancos conceden hasta el 80% del valor de tasación. En casos muy concretos, como la adquisición de un inmueble propiedad del banco o a través de programas de avales públicos (como los del ICO) o las hipotecas para jóvenes, se podría alcanzar una financiación superior, pero no es la norma y las condiciones son muy rigurosas.
Atención
¿Qué impuestos y gastos están asociados a la hipoteca?
Al comprar una vivienda con hipoteca, es crucial entender que los costes se dividen en dos grandes grupos: los derivados de la compraventa del inmueble y los asociados a la formalización del préstamo hipotecario.
Tener clara esta distinción es vital, ya que la ley establece un reparto de gastos muy diferente para cada uno. En total, se recomienda contar con unos ahorros de entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda para cubrir todos estos costes, además del 20% de entrada que no suele financiar el banco. A continuación, los desglosamos:
| Concepto del gasto | Quién lo paga | Coste aproximado / Descripción |
|---|---|---|
| GASTOS DE LA COMPRAVENTA | ||
| Impuesto (ITP, IVA+AJD) | Comprador | El mayor coste: entre un 7% y un 11% del precio de venta. |
| Notaría (por la compra) | Comprador | Honorarios por la escritura de compraventa. |
| Registro | Comprador | Coste por inscribir la casa a tu nombre |
| GASTOS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO | ||
| Tasación de la vivienda | Comprador | Unos 300-600 euros. Es el primer gasto que tendrás. |
| Comisión de apertura | Comprador | (Si aplica). Un porcentaje sobre el capital prestado. |
| Seguros vinculados (hogar, vida, etc.) | Comprador | El coste anual de las pólizas que contrates. |
| Notaría (por la hipoteca) | Banco | La ley obliga al banco a pagar la escritura del préstamo hipotecario. |
| Registro (por la hipoteca) | Banco | El banco paga la inscripción de la garantía hipotecaria. |
| Gestoría del banco | Banco | El banco cubre los honorarios de su gestoría de confianza. |
| Impuesto AJD (de la hipoteca) | Banco | El banco paga este impuesto desde la Ley 5/2019. |
Antes de firmar la hipoteca, asegúrate de tener en cuenta todos estos gastos en tu cálculo para evitar sorpresas y garantizar que puedes hacer frente a todos los pagos relacionados con la obtención de tu nueva vivienda.
Consejos para acertar con la elección de hipoteca
Conseguir una buena hipoteca puede ahorrarte miles de euros. Aquí van algunos consejos clave:
1. Evalúa tu situación financiera
Antes de solicitar una hipoteca, analiza tus ingresos, gastos y ahorros. Asegúrate de que puedes asumir la cuota mensual sin comprometer tu economía personal y familiar.
2. Compara ofertas con la ayuda de profesionales
Utilizar comparadores de hipotecas es una forma eficiente de recibir ofertas personalizadas de distintas entidades sin necesidad de visitarlas una por una.
3. Calcula bien cuánto pagarás
Incluye en el cálculo:
- La TAE (más representativa que el TIN).
- Los gastos de notaría, registro, gestoría, tasación y seguros.
- Todas las comisiones incluidas (apertura, amortización anticipada y subrogación).
4. Lee todo antes de firmar
Asegúrate de que el contrato no incluye cláusulas abusivas. Aunque las cláusulas suelo (que establecían un tipo de interés mínimo a pagar) han sido declaradas ilegales por los tribunales para los consumidores y ya no se incluyen en las nuevas hipotecas, es una buena práctica revisar todo el contrato detenidamente.
5. Aprovecha los productos especiales
Consulta si puedes acceder a:
- Una hipoteca joven para personas de hasta 35 o 36 años.
- Subvenciones autonómicas o ayudas públicas para la vivienda habitual.
- Hipotecas sin aval o con condiciones más flexibles.
- Las líneas de avales y préstamos ofrecidos por el ICO para la compra de vivienda.
En Hipotecas.es, sabemos que lo más importante es valorar correctamente la información para tomar la decisión adecuada. Por este motivo, nuestro servicio está pensado con un fin sencillo y eficaz.
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