Hipotecas en España: tipos, requisitos y consejos
La hipoteca es la opción principal de financiación para quienes desean adquirir una vivienda en España. En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber. Sigue leyendo.
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Última actualización: 06.06.2025Cuando solicitamos una hipoteca, es importante analizar las diferentes opciones que existen en el mercado financiero y comparar ciertas características en cada préstamo, como el tipo de interés, el importe máximo, la duración del préstamo y los requisitos de acceso. De esta forma, podrás encontrar la hipoteca que mejor se ajuste a tu situación y a tus objetivos.
Recuerda que el préstamo hipotecario influirá directamente en el coste total de la vivienda y en la comodidad de las cuotas mensuales. Por este motivo, es fundamental que te informes debidamente antes de la contratación.
¿Qué necesito para solicitar una hipoteca?
Antes de aprobar una hipoteca, el banco estudiará la solicitud con el fin de analizar la viabilidad del préstamo en base al perfil financiero del solicitante. La concesión estará sujeta a ciertos criterios establecidos por la entidad financiera. Por ejemplo, la solvencia o el historial crediticio.
Entre los requerimientos habituales, podemos establecer dos grupos. La contratación de la hipoteca implica cumplir con las estipulaciones legales y documentales presentes en ambos:
Requisitos económicos y personales
- Ingresos estables: es preciso tener una fuente de ingresos regular que esté apoyada preferiblemente por un contrato indefinido.
- Capacidad de endeudamiento: la cantidad de la cuota mensual no debe superar el 30-35 % de los ingresos netos. Esto asegura la solvencia económica de cara a la devolución del préstamo.
- Historial crediticio sin incidencias: es imprescindible no figurar en ficheros como el ASNEF o RAI.
- Ahorros mínimos: debes contar con un mínimo del 20 % del valor de tasación de la vivienda, más un 10 % para gastos e impuestos.
- Avalistas (si aplica): en aquellos casos donde los ingresos sean más bajos de lo exigido o la entidad financiera considere que el perfil financiero no está lo suficientemente acreditado, es posible que se exiga un aval. No obstante, cada vez es más habitual encontrar hipotecas sin aval, pensadas concretamente para jóvenes con ingresos estables.
Asimismo, en ciertas comunidades autónomas, hay programas de acceso a la vivienda que tienen unas características particulares para jóvenes o compradores de primera vivienda.
Requisitos del inmueble
- Valor de tasación: determina el importe máximo del préstamo. Si el importe es inferior al precio de compra, deberás cubrir la diferencia.
- Ubicación y uso del inmueble: las condiciones hipotecarias pueden variar si se trata de vivienda habitual, segunda residencia o inmueble destinado al alquiler. Por ejemplo, en comunidades como Castilla y León existen programas de hipotecas jóvenes con condiciones especiales para la adquisión de la primera vivienda.
Los documentos más frecuentes son:
- El contrato de compraventa de la vivienda: acredita la operación de compra y las condiciones pactadas.
- El documento de identidad: DNI o NIE en vigor de todos los titulares del préstamo.
- Un informe de ingresos: nóminas, declaración de la renta o justificantes de ingresos que demuestren tu capacidad de pago.
- Un informe de crédito: certificados que acrediten tu historial crediticio y la ausencia de deudas impagadas.
- La documentación de la vivienda: incluye el título de propiedad, la nota simple registral y el informe de tasación, que determina el valor real del inmueble.
Nuestro consejo es que reúnas toda la documentación al principio para agilizar el transcurso de la solicitud. Así, puedes contribuir a que la concesión del préstamo hipotecario sea más rápida y eficiente.
Tipos de préstamos hipotecarios en España
Seleccionar el tipo de hipoteca adecuado depende de factores como tu perfil financiero, tu tolerancia al riesgo y tus expectativas de futuro. Existen diferentes préstamos hipotecarios en el mercado, por lo que es fundamental comparar sus características, condiciones y costes asociados antes de tomar una decisión. A continuación, te explicamos los principales tipos disponibles:
La hipoteca fija
Esta clase de hipoteca mantiene la tasa de interés constante (lo que se conoce como un tipo de interés fijo) durante la duración del préstamo. Esto significa que la cuota mensual será siempre la misma.
Ventajas
- Estabilidad y previsibilidad a largo plazo.
- Protección frente a subida del euríbor.
- Ideal para presupuestos ajustados.
Desventajas
- Al principio, suelen tener intereses más altos que las hipotecas variables.
- Si los tipos de interés bajan en el mercado, no podremos beneficiarnos en las cuotas mensuales.
La hipoteca variable
Esta hipoteca varía en función de un índice de referencia, generalmente el euríbor, sumado a un diferencial. Es decir, las cuotas pueden aumentar o disminuir dependiendo de cambios externos y la situación del mercado financiero.
Ventajas
- Los intereses son más bajos al principio.
- Ofrece la posibilidad de ahorrar si los tipos de interés descienden.
Desventajas
- La incertidumbre sobre la evolución de las cuotas en el futuro.
- Riesgo de grandes fluctuaciones en las cuotas si el euríbor sube. Si ponemos como ejemplo este mismo año, el euríbor ha descendido al 2,4 % en 2025, lo que podría impulsar una “guerra hipotecaria” con ofertas por debajo del 2 % TAE. Esto se traduce en un buen momento para negociar tu hipoteca.
La hipoteca mixta
Esta opción combina las ventajas de las dos hipotecas anteriores: durante los primeros años el interés es fijo, y luego pasa a ser variable.
Ventajas
- La estabilidad en los primeros años.
- La posibilidad de acceder a tipos de interés más bajos a largo plazo.
Desventajas
- Complejidad en la previsión de pagos.
- Condiciones menos favorables durante el tramo variable.
Hipotecas del 100 %
Algunas entidades ofrecen hipotecas con una financiación del 100 %. Este profucto financiero suele estar diseñado para funcionarios, jóvenes o compradores de su primera vivienda con perfiles muy solventes.
Atención
¿Qué impuestos y gastos están asociados a la hipoteca?
Cuando contrates una hipoteca, no solo debes tener en cuenta el importe del préstamo y los tipos de interés. Tambiénes es necesario incluir una serie de gastos e impuestos que forman parte del proceso. Estos costes adicionales pueden suponer un porcentaje importante sobre el precio de la vivienda, por lo que es fundamental calcularlos y sumarlos a tu presupuesto.
Entre los principales gastos adicionales asociados a la hipoteca destacan:
- Impuestos sobre la compraventa de la vivienda: el más relevante es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano, o el IVA en caso de obra nueva.
- Gastos de notaría y registro: incluyen la escritura pública de compraventa y la inscripción de la propiedad en el Registro.
- Gastos de gestoría: la gestoría se encarga de tramitar la documentación y coordinar el proceso de compraventa y constitución del préstamo hipotecario.
- Otros gastos: como la tasación de la vivienda, las comisiones de apertura y los seguros vinculados.
Antes de firmar la hipoteca, asegúrate de tener en cuenta todos estos gastos en tu cálculo para evitar sorpresas y garantizar que puedes hacer frente a todos los pagos relacionados con la obtención de tu nueva vivienda.
Consejos para acertar con la elección de hipoteca
Conseguir una buena hipoteca puede ahorrarte miles de euros. Aquí van algunos consejos clave:
1. Evalúa tu situación financiera
Antes de solicitar una hipoteca, analiza tus ingresos, gastos y ahorros. Asegúrate de que puedes asumir la cuota mensual sin comprometer tu economía personal y familiar.
2. Compara ofertas con la ayuda de profesionales
Usa un comparador de hipoteca como el de Hipotecas.es. Te permitirá recibir ofertas personalizadas de distintas entidades sin perder tiempo visitando diferentes bancos. Igualmente, contarás con el asesoramiento de profesionales durante todo el proceso, respondiendo tus dudas y guiándote con la gestión de la documentación.
3. Calcula bien cuánto pagarás
Incluye en el cálculo:
- La TAE (más representativa que el TIN).
- Los gastos de notaría, registro, gestoría, tasación y seguros.
- Todas las comisiones incluidas (apertura, amortización anticipada y subrogación).
4. Lee todo antes de firmar
Revisa las condiciones del contrato con especial atención a:
- Las comisiones por cancelación o amortización anticipada.
- Las condiciones relacionadas con la contratación de productos vinculados.
- Las cláusulas de interés mínimo o “suelo”.
5. Aprovecha los productos especiales
Consulta si puedes acceder a:
- Una hipoteca joven para personas de hasta 35 o 36 años.
- Subvenciones autonómicas o ayudas públicas para la vivienda habitual.
- Hipotecas sin aval o con condiciones más flexibles.
- Las líneas de avales y préstamos ofrecidos por el ICO para la compra de vivienda.
En Hipotecas.es, sabemos que lo más importante es valorar correctamente la información para tomar la decisión adecuada. Por este motivo, nuestro servicio está pensado con un fin sencillo y eficaz. Únicamente tienes que rellenar el formulario gratuito y nosotros te pondremos en contacto con hasta 3 entidades financieras que te asesorarán y te enviarán propuestas adaptadas a tu situación en un plazo de 1 a 2 días laborables. Además, podrás consultar cualquier duda que tengas y, al final, solo tú decidirás qué quieres hacer. Nuestro comparador gratuito y sin compromiso es una gran herramienta para obtener el máximo beneficio a la hora de solicitar una hipoteca.
