¿Puedo cambiar mi hipoteca de banco? Todo sobre la subrogación hipotecaria

¿Sabes que puedes cambiar tu hipoteca de banco sin necesidad de cancelarla? Este proceso, llamado subrogación hipotecaria, te permite mejorar las condiciones, reducir el tipo de interés y rebajar la cuota mensual.

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Última actualización: 13.06.2025

En este artículo te contamos cómo funciona la subrogación, qué gastos conlleva y en qué casos podrías subrogar una hipoteca. Asimismo, te explicamos cómo utilizar el formulario de Hipotecas.es para que puedas comparar opciones antes de tomar una decisión.

¿Qué es la subrogación?

Subrogar una hipoteca implica el traspaso del préstamo hipotecario a otra entidad financiera, manteniendo el mismo titular en la mayoría de los casos, pero modificando las condiciones sin necesidad de cancelar la hipoteca por completo. Hay dos modalidades principales de subrogación:

• La subrogación de acreedor es el tipo de subrogación más frecuente. Consiste en cambiar tu hipoteca de banco, renegociando algunas condiciones como el tipo de interés, las comisiones o la vinculación. Esta forma de subrogación no conlleva ninguna modificación en la titularidad del contrato hipotecario.

• En cuanto a la subrogación de deudor, la primera diferencia es que sí se produce un cambio de titular. Este tipo de subrogración se produce, por ejemplo, en traspasos de hipoteca a otra entidad financiera cuando el inmueble ha cambiado de propietario. Es habitual en compraventas donde el comprador asume igualmente la hipoteca. También es frecuente como consecuencia de una herencia familiar o una separación de bienes. Esta subrogación puede hacerse entre particulares mediante un acuerdo mutuo sin la mediación del banco. No obstante, será necesario siempre la validación posterior de esta operación financiera por parte de la entidad financiera correspondiente.

¿Cuándo es ventajoso subrogar una hipoteca?

La subrogación debe plantearse con relación a la situación financiera de cada persona. A continuación, recogemos ciertas situaciones genéricas en las que solicitar una subrogación hipotecaria puede resultar beneficioso:

• Muchas hipotecas se firman con un tipo de interés que puede ser competitivo en un principio, y que se ve afectado posteriormente por las oscilaciones del mercado financiero. Como consecuencia, es posible que se quiera llevar a cabo una subrogación para obtener una tasa de interés más conveniente.

• La subrogación es también una opción cuando la persona titular de la hipoteca quiere cambiar el tipo de interés de variable a fijo para asegurar una estabilidad en las cuotas mensuales.

• Es frecuente que ciertas entidades financieras incluyan productos vinculados a la hipoteca en el contrato original. La subrogación permite renegocinar esos productos asociados que pueden dejar de ser útiles con el paso del tiempo.

• Si se busca la reducción del plazo de amortización o de la cuota mensual, pero el banco contratado no posibilita una novación satisfactoria, es común una subrogación como alternativa.

¿Conlleva algún gasto la subrogación hipotecaria?

La subrogación no es gratuita. Sin embargo, resulta más económico que cancelar y abrir una hipoteca de nuevo. El primer paso es solicitar un certificado de deuda al banco con el que tenemos la hipoteca vigente. Esto nos servirá para acreditar el importe pendiente y facilitará la gestión con la nueva entidad financiera que hayamos elegido. Dentro de la estimación del gasto total de una subrogación, encontramos componentes diferentes como el tipo de interés, las comisiones o la tasación del inmueble, etre otros que pueden surgir en cada caso particular.

El tipo de interés: cómo influye

El tipo de interés es uno de los elementos más determinantes a la hora de valorar una subrogación de hipoteca. Por ejemplo, un tipo de interés más bajo puede traducirse en una cuota mensual más asequible, así como en un ahorro importante durante el periodo de amortización del préstamo.

No obstante, en algunas ocasiones, una oferta de subrogación que incluya un tipo de interés más atractivo, puede implicar otros compromisos adicionales o un plazo de amortización más corto que puede afectar a la cuota mensual. Por esta razón, nuestro consejo es que compares varias opciones antes de tomar una decisión para que puedas calcular el ahorro real, teniendo en cuenta todos los factores que influyen en el coste total de la hipoteca.

Otros costes adicionales a tener en cuenta

• Comisiones por subrogación: en las hipotecas de tipo variable puede ser hasta de un 0,15% si se subroga en los primeros 3 años y para las hipotecas de tipo fijo supone hasta un 2% durante los primeros 10 años, y 1,5% en adelante.

• La tasación del inmueble es obligatoria para que la nueva entidad financiera pueda valorar el riesgo de la subrogación. Suele tener un coste de entre 250 y 500 euros.

• Los gastos notariales, registrales y de gestoría: desde la ley hipotecaria de 2019, estos gastos deben ser asumidos por la entidad correspondiente, excepto el coste previo de tasación.

• Posibles seguros o productos vinculados: es probable que algunas entidades exijan contratar ciertos seguros o productos adicionales que pueden incrementar el coste total.

¿Y qué dice la ley sobre la subrogación hipotecaria?

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, regula la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Según esta norma, el deudor tiene derecho a trasladar su préstamo a otra entidad financiera con el fin de mejorar sus condiciones, sin necesidad de cancelarlo ni constituir una nueva hipoteca.

Entre otras disposiciones, el artículo 2 establece que el cambio de entidad puede realizarse sin el consentimiento del banco original, siempre que se presente una oferta vinculante del nuevo prestamista y se formalice mediante escritura pública.

Además, la ley limita las comisiones por amortización anticipada en hipotecas a interés variable, lo que reduce los costes asociados a la subrogación.

Consejos para subrogar una hipoteca

La subrogación puede ser un movimiento estratégico que mejore la economía doméstica. Sin embargo, como hemos visto a lo largo del artículo, lejos de ser un simple trámite, esta operaciónn financiera debe llevarse a cabo con el asesoramiento profesional correspondiente que permita acceder a las condiciones más competitivas sin necesidad de cancelar y contratar otra hipoteca desde cero.

Lo más importante para sacarle el máximo beneficio es informarse correctamente y solicitar información antes de tomar una decisión.