¿Puedo cambiar mi hipoteca de banco? Todo sobre la subrogación hipotecaria

¿Sabías que puedes cambiar tu hipoteca de banco sin cancelar tu préstamo actual? Este proceso, llamado subrogación de hipoteca, te permite mejorar las condiciones, bajar el tipo de interés y reducir tu cuota mensual. Sigue leyendo.

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Última actualización: 26.05.2025

En este artículo te contamos cómo funciona la subrogación, qué gastos tiene, en qué casos conviene subrogar la hipoteca y cómo comparar opciones gratuitamente con nuestro comparador para que puedas tomar la mejor decisión desde ya sin ningún tipo de compromiso.

¿Qué es la subrogación?

Subrogar una hipoteca significa traspasar el préstamo hipotecario a otra entidad financiera, manteniendo el mismo titular, pero modificando las condiciones del préstamo. Es una forma de renegociar tu hipoteca sin tener que cancelarla por completo. Existen dos modalidades principales de subrogación:

• Subrogación de acreedor: el tipo de subrogación más frecuente. Consiste en cambiar tu hipoteca de banco, buscando mejores condiciones de tipo de interés, comisiones o vinculación. En esta forma de subrogación, la titularidad no cambia. Por lo que tú sigues siendo la persona responsable del préstamo.

• Subrogación de deudor: implica un cambio en la persona que figura como titular del préstamo. Se da, por ejemplo, en casos de traspaso de hipoteca a otra entidad financiera cuando el inmueble cambia de propietario. Es habitual en compraventas donde el nuevo dueño asume la hipoteca, así como en contextos de herencia o separación de bienes. También puede darse en subrogación de hipoteca entre particulares, cuando se acuerda el cambio directamente sin intermediación bancaria (aunque esto requiere validación de la entidad).

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¿Cuándo es rentable subrogar una hipoteca?

La subrogación es una decisión personal que debe plantearse con relación a la situación financiera de cada persona. A continuación, recogemos algunos casos genéricos en los que solicitar una subrogación hipotecaria podría ser interesante:

• Firmaste tu hipoteca con un tipo de interés alto, y ahora el mercado ofrece unas tasas más competitivas.

• Te gustaría cambiar de interés variable a fijo para asegurar una estabilidad en tus cuotas mensuales.

• La entidad financiera con la que contrataste la hipoteca te exige mantener ciertos productos vinculados que ya no te interesan.

• Te encuentras en la primera mitad del préstamo, donde el impacto de la tasa de interés es mayor.

• Quieres reducir el plazo o la cuota mensual y tu entidad actual no ofrece una novación satisfactoria.

• Estás considerando un traspaso a otra entidad financiera como parte de una compraventa.

¿Conlleva algún gasto la subrogación hipotecaria?

Aunque no es gratuita, una subrogación resulta más económica que cancelar y abrir una hipoteca nueva. Para iniciar el proceso, es necesario solicitar un certificado de deuda al banco actual, que acredite el importe pendiente y facilite la gestión entre las entidades financieras. Entre los principales costes de subrogar una hipoteca, incluyendo el importe total estimado de los gastos de subrogación, se encuentran:

El tipo de interés: cómo influye

El tipo de interés es uno de los elementos más determinantes a la hora de valorar una subrogación de hipoteca. Por ejemplo, un tipo de interés más bajo puede traducirse en una cuota mensual más asequible y en un importante ahorro en intereses a lo largo de todo el plazo de amortización del préstamo.

No obstante, siempre que busquemos la subrogación de una hipoteca, es imprescindible que analicemos todos los elementos de las condiciones del préstamo, más allá del tipo de interés ofrecido, como el plazo, las comisiones de subrogación y los posibles productos vinculados.

Además, en algunas ocasiones, una oferta de subrogación que incluya un tipo de interés más atractivo, puede implicar otros compromisos adicionales o un plazo de amortización más corto que puede afectar a la cuota mensual. Por esta razón, nuestro consejo es que compares varias opciones antes de tomar una decisión para que puedas calcular el ahorro real, teniendo en cuenta todos los factores que influyen en el coste total de la hipoteca.

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Otros costes adicionales a tener en cuenta

• Comisión por subrogación: para las hipotecas variables puede ser hasta un 0,15% si se hace durante los primeros 3 años. Por otro lado, para las hipotecas fijas supone hasta un 2% durante los primeros 10 años y 1,5% a partir de este periodo.

• Tasación del inmueble: es obligatoria para que la nueva entidad financiera pueda valorar el riesgo del préstamo. Suele tener un coste de entre 250 y 500 euros.

• Gastos notariales, registrales y de gestoría: desde la ley hipotecaria de 2019, estos gastos deben ser asumidos por la entidad correspondiente, excepto el coste previo de tasación.

• Posibles seguros o productos vinculados: es probable que algunas entidades exigan contratar ciertos seguros o productos adicionales que pueden incrementar el coste total.

¿Y qué dice la ley sobre la subrogación hipotecaria?

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, regula la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Según esta norma, el deudor tiene derecho a trasladar su préstamo a otra entidad financiera con el fin de mejorar sus condiciones, sin necesidad de cancelarlo ni constituir una nueva hipoteca.

Entre otras disposiciones, el artículo 2 establece que el cambio de entidad puede realizarse sin el consentimiento del banco original, siempre que se presente una oferta vinculante del nuevo prestamista y se formalice mediante escritura pública.

Además, la ley limita las comisiones por amortización anticipada en hipotecas a interés variable, lo que reduce los costes asociados a la subrogación.

¿Tiene la subrogación?

Para muchos titulares de préstamo puede ser una decisión estratégica que mejore la economía doméstica. Sin embargo, como hemos visto a lo largo del artículo, lejos de ser un simple trámite, esta operaciónn financiera debe llevarse a cabo con el asesoramiento profesional correspondiente que permita acceder a las condiciones más competitivas sin necesidad de cancelar y contratar una nueva hipoteca desde cero. Lo más importante para sacarle el máximo beneficio es informarse correctamente y solicitar información antes de tomar una decisión.

Por lo general, las ventajas más destacadas que puede tener una subrogación son:

• La cancelación o reducción de productos vinculados (como seguros, tarjetas, planes de pensiones, etc.).

• Ajustar el plazo del préstamo a tus necesidades actuales.

• Una mejoría en la capacidad de ahorro mensual.

• Evitar los costes de cancelación total y de la apertura de una hipoteca de nuevo.